又开始变相裁员!蛋壳公寓同时伤害员工、租户和房东只为活下去

刚刚在纽交所上市一个多月的蛋壳公寓,欢喜劲还没有过多久,就被推上了风口浪尖。一封措辞尖锐的公开信,让资金链断裂、欠薪、裁员等关键词贴在了蛋壳公寓的身上,但这并不是全部,房东投诉、涉租金贷被查、强制租户搬家等问题又接踵而至。让人不禁想问怀揣“让生活更美好”使命成功上市的蛋壳公寓怎么了? 

近日,又有蛋壳公寓的员工向融中财经爆料“公司开始变相全面裁员”,员工虽有三种选择,但更像是别无选择,最好的局面就是主动离职:公司欢迎,员工体面。

该员工描述称,蛋壳公寓在开年复工时,便通过电话会议给每个人都安排了工作,“就是给业主打电话说免租的事” ,员工们开始也觉得很奇怪,让业主免租是很大的一件事情,但没有任何文件书面通知。后来有房东抗议,蛋壳公寓则声称是员工自愿打电话的和公司无关。事情闹大便有房东断了租户的水电、到北京总部堵人,蛋壳公寓才开始给房东付租金。 但是“公司现在的政策还是只有闹出动静的业主才会打(房租),其他的能拖就拖”。

青客公寓历年亏损情况

蛋壳公寓CEO高靖在2014年底注册蛋壳公寓之时,想解决的是房东和租客之间的信息不透明、黑中介问题。但近期围绕着蛋壳公寓发生的事情则是在故意制造“一鱼两吃”的信息不透明。 

蛋壳公寓历年经营活动现金流情况

但长租公寓靠“租赁+互联网金融”过活的好时候即将发生改变,在2019年12月25日,住建部等六部委发布文件,针对住房租赁金融业务方面存在的突出问题,比如租金贷、资金池、加杠杆,某些住房租赁企业因这类问题而爆雷,要求加强对“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式住房租赁企业的监管,并将租金、押金等纳入监管账户。住建委要求,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

在一篇报道中描述高靖在创业中始终没有忘记创办蛋壳公寓的初心:“让年轻人有尊严地生活在城市”,这个年轻人里似乎不包括他现在急迫想优化掉的员工,以及给他贡献业绩和数据的租户们。

去年11月,长租公寓服务商青客公寓在纳斯达克上市,成为中国长租公寓第一股。市场解读的是对模式的认可和对行业大有裨益,但迎接青客公寓的却是迅速破发。在其2月19日发布的财报中显示,2019财年青客净亏损4.89亿元。已经连续3年亏损,累计亏损12.42亿元。按2019年6月30日为止97621家租户计算,青客公寓每租出一间房即亏损4000元左右。而蛋壳公寓也遭遇了同样的境遇,上市首日开盘即破发,最低跌3.7%至每股13美元。

从第2种方案来看是天经地义的,但该员工看来,这只不过是让公司更顺理成章优化人员的一套托辞,现在情况下完成周目标很困难,况且公司裁员心意已决。面对这个霍布森选择,这名员工有点沮丧,他不清楚自己应该怎么选。

与此印证的是,多位业内人士表示,在房价高企、租售比不合理、没有税收政策支持的当下,5%资金回报率的长租公寓项目已经是极其优质的资产,大部分长租公寓能做到3%的资金回报率已经不容易。据了解,长租公寓企业综合税率负担达17%,这极大影响本就盈利水平有限的长租公寓行业。

通告指出,四川各地要继续按照分区分级防控工作要求,结合本地实际和疫情形势,制定有针对性的防控方案,科学防控、精准施策,统筹做好疫情防控和经济社会发展工作。(完)

早在2018年原我爱我家副总裁胡景晖炮轰蛋壳和自如等长租公寓,称一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂,将会出现业主驱赶承租人的情况,几百上千万人将无家可归。长租公寓一旦爆仓,肯定比P2P爆雷还要惨。

增长的本质是效率的提升,对于长租公寓而言,效率就是市场份额与利润。快速拿房、快速装修、快速新签,在没有办法提升效率的环节就提高单位空间的收入。因此也带来了炒高房间、甲醛超标、违法隔断、涨房租、拖延付款等被认为行业潜规则的乱象。但即便这样做,每间房的成本注定导致出租的前几年基本不赚钱,占领市场所需要的资金还存在着巨大的缺口。

在长租公寓刚兴起时受到资本热捧,不少资金雄厚的VC、房地产商进来砸钱,催生行业泡沫化发展。部分公寓企业贸然追求规模,哄抬租金抢房源、过度加杠杆“短贷长投”等,导致长租公寓行业反而变成了一个高风险行业。但经过暴雷之后,资本对长租公寓的态度已经巨大转折。有投资经理接受媒体采访时认为,“长租公寓的账是算不过来的,资金回报率才5%,现在大部分的融资成本都比这还要高了,投一笔亏一笔”。

蛋壳选择性忘记的初心与社会责任

相关部门发布文件也证明如果不去规范租金贷相关业务,就会对行业及社会造成极大的损害。留给长租公寓的时间并不多,高企不下的拿房、装修、运营服务及行业竞争等成本,已然让长租公寓行业极其微利甚至亏钱,再加上长期存在的房屋空置、如履薄冰的租金贷,如何找到健康持续的盈利模式迫在眉睫,但前提能扛过此次新冠疫情的极限测试。

这或许是比较乐观的测算,如果在疫情期间处理不当,蛋壳公寓的市场份额、租户、房东以及金融合作机构都会发生变化,资金流失速度进一步加快,如果被“挤兑”,这些钱似乎也只是杯水车薪。

青客2019财年有65.4%的租金系使用租金贷支付,有48.4%的租客在预付款涵盖的租赁期内终止合同,青客公寓表示有可能没有足够的资金归还所有未使用的租金。这是长租公寓行业的通病,蛋壳公寓的情况更加的严峻。蛋壳公寓招股书显示,2019年1-9月,蛋壳公寓通过租金贷模式获取的租金预付款,占租金收入的80%。在2017年和2018年,这一比例分别为90%和88%。

2 正常上班,但公司给定周目标,如果无法完成则裁掉;

苦熬上市 依旧逃不过破发与亏损

毕竟,家是一个人最后的防线,疫情之下,更是如此。

近日,深圳又发生蛋壳公寓房东为讨要租金聚众维权的事情,在相关部门处置过程中发现,蛋壳公寓存在“租金贷”的情况,将尽快开展排查工作,全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构名称、数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。政府监管部门的介入让蛋壳公寓的运营雪上加霜,1.1万的签约业主、3.15万的现有租客都在时刻盯着蛋壳公寓的一举一动,当然还包括工作岌岌可危的员工。 

3 是公司推荐方案,员工当兼职来做公司业务,没有底薪、不买社保、有单量考核 ,如果低于要求也不会发放薪资。 

该员工在沟通中表示,这次变相的全面裁员也是“只有一个钉钉电话”,跟谈免租的时候一样,没有任何书面通知。钉钉电话里大概意思是,给员工三条路选: 

同时,在长租公寓行业出租率低于80%是一条绝对红线,企业若持续几个月出租率在80%,则面临生死存亡的危机。曾经以高价抢夺的大量房源,正面临出租率降低的尖锐问题。现在采用的都是让房东降租免租留住租户,或通过免责退房以此消化房源库存。

通告称,根据国家有关法律法规和当前全省新冠肺炎疫情防控形势,报经四川省委、省人民政府同意,决定自2020年2月26日0时起,将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。

长租公寓极度依赖租金贷,即鼓励租客通过租金分期付款贷款的方式支付租金预付款,长租公寓可从合作的金融机构获得一笔不超过24个月租金的一次性付款。平台即利用这些租金预付款筹集资金用于拿房、装修和日常运维。 

优客逸家CEO刘翔在接受媒体采访时表示,长租公寓包租+投资装修的模式,最大的挑战和硬伤在于这是一个极其微利、甚至亏钱的行业,另外一头还承担了巨大的风险。这个风险是因为做了包租,有系统性的库存风险,做了大额装修改造投资,有空置和低价造成的装修折损风险,这部分投资价值会随着时间推移而消耗掉。这是“冰淇淋”模式,逐渐化掉了是找不回来的。他认为二房东模式走进了死胡同,需要转型了。 

很多企业特别是上市企业都在谈社会责任,这并不是说企业大了才有资格去做。越是困难、越是在需要帮助的时候,越能体现出它的价值。它应该是实实在在的,而非作秀或只唱赞歌。

这是C罗2018年离开皇马之后,第一次重返伯纳乌。

员工维权、房东举报、租客投诉 蛋壳陷入“四面楚歌”

对租户、房东、员工“下手”,是蛋壳公寓提高抗风险能力能做的最优选择,改变商业模式不是一朝一夕的事情,疫情之下,让一切不利因素扩大,也让业务关联方变成了多米诺骨牌的一张。据媒体测算,常年亏损的蛋壳公寓账上现金仅能维持1年左右:2019年底,蛋壳公寓账上现金大概也只剩下1.4亿左右。上市融资约为9.11亿人民币。加上此前剩余现金,也只有11亿左右。按当前蛋壳公寓资金流失速度,账上现金也仅能维持一年左右时间。

蛋壳公寓招股书显示,从2015年到2019年公寓单元数在四年内增长了166倍,开业房源达40.7万间,同比增长148%。截至2019年6月30日,青客公寓运营9.7万间房间,复合年增长率为114.4%。

“我是蛋壳公寓的员工,现在公司开始变相全面裁员,跟之前的(裁员)还是又区别的”。

蛋壳公寓虽严重依赖“租金贷”等业务带来的收入,但同时“租金贷”也是蛋壳公寓持续亏损,却还能快速扩张的利器之一。

“主要是觉得公司这一招和之前对待房东和租客一样,两头赚:一方面不用承担员工的底薪,一方面又可以拥有业务人员”。此前并没有想到公司会这么对待,此前拖欠工资但至少处境相对稳定和有保障,但如果这个时间节点被裁掉,后面的情况就真难预料了。

作为蛋壳公寓的租户也被卷入了这场多方撕扯中,即便按时交房租甚至是提前交1-2年的房租,但还是会出现蛋壳公寓员工以“ 因疫情不可抗力、房东要收回房子 、房东回国不租了 ”等理由赶走租户、强制搬家。租户一边交着钱,一边受着气,好不容易熬过此前长租公寓暴雷,让依旧躲不过无房可住的情况。 

2017年是中国长租公寓的元年,各种长租公寓品牌迅速抢占地盘,通过“高收低租”的杀手锏,迅速改造了原本的房屋租赁市场和模式,竞争白热化,但自始至终没有一个完善的盈利模式,印在商业计划书上的都是给资本讲故事用的理想模型。一旦行业都“高收低租”,那么本来留给长租公寓的利润已经是负数了,烧钱支撑运营,当“租金贷”也成行业标配时候,预料之中的暴雷潮开始了,跟P2P一样迅速。从杭州鼎家、上海寓见、长沙加菲猫、北京昊园恒业,再到南京乐伽公寓,这些长租公寓品牌接连被曝出现问题。据业内不完全统计,2019年全国“爆雷”的长租公寓已经有25家。

1 主动向公司提出辞职;

蛋壳公寓一方面收着租户的租金,一方面“主动”让房东免租金,两头通吃的做法在最新的变相裁员上,似乎又要在员工身上上演。

疫情之下,人性、产品力和管理能力都将被检验,能理解蛋壳公寓正在面临的严峻困难,的确面对几十万受疫情影响的租客,如果在提供补贴的同时,仍正常支付房东租金,可能难以长久支撑下去。但希望一切调整都能相对公开透明,责任当先,一个受尊敬的企业发展一定不会差,真心希望蛋壳公寓能够扛过去,成熟壮大,让更多的年轻人在打拼时无后顾之忧。

资本从热捧到投一笔亏一笔

对于长租公寓而言,新冠疫情让行业的问题被深刻得暴露出来,这对行业或许是一个好事。泡沫被戳破,能清晰地看清用户的需求、看清自己企业的真实状态,看清行业的现状,也在倒逼企业创新与转型。靠美化和编造故事以及上市来包装,经不起太多次的考验,网友经常用一句冷冰冰的话来评价这类企业:融资上市、套现走人。